A legislação pátria passa por adequações, prosseguindo a atualização do ordenamento jurídico. Após alterações nas esferas do Direito Penal, Direito Civil, Processual Civil, entre outros, chegou o momento da Lei do Inquilinato (locações dos imóveis urbanos), cujas alterações vigoram desde 25 de janeiro de 2.010.
A Lei n° 12.112, de 09 de dezembro de 2.009, alterou substancialmente a Lei n° 8.241, de 18 de outubro de 1.991, ficando em plena evidência, pois a maioria da população, infelizmente, depende da relação locatícia, por conta da ausência de eficientes programas sociais para o crédito imobiliário.
A Lei n° 12.112/09 trouxe alterações importantes para o convívio social, em especial, na relação entre locador e locatário (inquilino). Há quem defenda melhoras significativas para os inquilinos, em virtude de menores exigências, dentre as quais: ausência de obrigação de pagamento antecipado dos aluguéis, inexigibilidade de fiador, inexigibilidade de contrato de seguro etc. Existe quem entenda, contudo, que os proprietários de imóveis ficaram na vantagem, por conta, principalmente, da possibilidade do despejo imediato embasado por decisão judicial, e também pela possível diminuição no tempo de tramitação do processo judicial.
O certo é que as alterações, para a economia, ainda são desconhecidas; todavia, há quem arrisque, em juízo prévio, que haverá aquecimento no setor imobiliário, em virtude da retomada dos imóveis na posse de inquilinos inadimplentes e maior oferta, esta amparada na maior confiabilidade do mercado imobiliário, que se frustra com a deflação.
Como ocorre em todas as modificações legislativas, ainda é prematuro afirmar os seus reflexos, inclusive nos campos econômico e jurídico, tendo em vista a interpretação da legislação pelo Judiciário e o poder de especulação do mercado imobiliário.
Certamente, apenas o tempo ditará os benefícios e malefícios da norma jurídica posta em discussão.
A seguir, exponho inovações propiciadas pela nova Lei do Inquilinato, também embasada em normas vigentes, entre elas o novel Código Civil, como ocorre na regra da multa contratual pela rescisão, agora proporcional ao período restante do contrato de locação.
a) O Locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento proporcional da multa contratual estipulada, ou, na sua falta, o que for judicialmente estabelecido; assim, estipulada a multa de 03 aluguéis para o contrato com prazo de 30 meses e cumprido pelo Locatário 18 meses, este pagará a multa proporcional aos 12 meses restantes;
b) Em caso de dissolução da união estável a locação prosseguirá com quem permanecer no imóvel. Alterou-se a expressão dissolução da sociedade concubinária.
c) O fiador será beneficiado pelas alterações. Ocorrendo quaisquer das hipóteses contidas nos artigos 11 e 12, caput, da alterada Lei n° 8.245/91, entre elas: falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, etc., o fiador poderá eximir-se da responsabilidade no prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da notificação do sub-rogado. Permanecerá, contudo, responsável pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao Locador.
d) Em regra, todas as garantias permanecerão até a devolução do imóvel, salvo estipulação contratual diversa.
e) O Locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia quando o fiador entrar em recuperação judicial, sendo a expressão “recuperação judicial” acrescida por força da Lei n° 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresarial.
f) Da mesma forma, o Locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, após notificação do Locatário, quando o fiador houver o notificado, ficando o Locatário obrigado a apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, a possibilitar o despejo.
g) Será admitida a desocupação liminar do imóvel, além das regras anteriormente estabelecidas pela Lei n° 8.245/91, nas seguintes situações acrescidas pela Lei n° 12.112/09: impossibilidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, quando não possam ser executadas com a permanência do Locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; término do prazo notificatório para a apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; término do prazo de locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando a vontade de retomada do imóvel; falta de pagamento dos aluguéis e acessórios, estando o contrato desprovido das garantias legais, por não contratadas ou extintas e desoneradas no trâmite contratual, entre elas: caução, fiança, seguro fiança locatícia etc.
h) A ordem liminar, no caso de inadimplência, apenas será repelida quando, no prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel, o Locatário efetuar o pagamento do débito, mediante depósito judicial, independente de cálculo. Ressalta-se que, agora, deverá existir o efetivo pagamento do débito no prazo da desocupação e não apenas a simples intenção de pagamento pelo Locatário.
i) Havendo na ação a cumulação da rescisão do contrato e cobrança dos aluguéis e acessórios, proceder-se-á a citação do Locatário para responder ao pedido de rescisão do contrato e aos fiadores para responder ao pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios.
j) Julgada procedente a ação o juiz determinará a expedição imediata do mandado de despejo, contendo, no mesmo mandado, o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, sobretudo, quando decorrer de qualquer fundamento constante no artigo 9° ou no § 2° do artigo 46, da Lei n° 8.245/91, tais quais: por mútuo acordo; em decorrência de prática de infração legal ou contratual; para os reparos urgentes exigidos pelo Poder Público; em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e/ou acessórios; descumprimento do prazo de 30 dias para a desocupação em caso da prorrogação do prazo contratual e posterior denúncia.
Essas são algumas considerações acerca das alterações e introduções obtidas com a vigência da Lei n° 12.112/09, ficando demais considerações no aguardo das interpretações lançadas pelo Poder Judiciário, que será determinante para que o texto legal alcance a celeridade e efetividade almejadas.
* Gian Carlo Leão Preza é advogado e atuou como Membro da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da OAB/MT em sua última composição (2.007/2.009).
